Durant cette période d’état d’urgence sanitaire, le bailleur et le locataire peuvent valablement donner congé, dans les formes et délais habituels. Cependant, des difficultés pratiques se présentent : les huissiers ne travaillent pas forcément, les services postaux fonctionnent au ralenti, enfin, les déplacements de personnes hors de leur domicile sont interdits, par principe.
Pour un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être délivré par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par huissier, ou remis contre récépissé ou émargement.
Lorsque le bailleur souhaite délivrer congé, il doit respecter un préavis de 6 mois avant le terme du bail (3 mois pour le bail meublé). Il est conseillé de notifier ce congé par huissier. En effet, lorsque le congé est délivré par lettre recommandée, le délai de préavis ne court qu’à compter de la remise effective du courrier au locataire.
Depuis le 12 mars 2020, si le bailleur n’est pas en mesure de délivrer un congé, l’ordonnance du 25 mars 2020 énonce que le congé du bailleur serait valable s’il est délivré dans les 2 mois qui suivent la fin de l’état d’urgence sanitaire. A ce jour, l’état d’urgence sanitaire se termine le 24 mai 2020. Ce texte ne précise pas comment computer le délai de préemption du locataire (en cas de congé pour vendre relatif à un logement loué non meublé) ou à quelle date le bail prend fin, après un congé du bailleur délivré dans ces conditions exceptionnelles.
La Direction des affaires civiles et du sceau, rattachée au ministère de la justice a publié un document relatif à cette ordonnance. Précisons toutefois que ce document ne lie pas les tribunaux qui seraient amenés à trancher des litiges sur cette question.
Selon cette interprétation, le préavis, et donc les délais courent à compter de la notification du congé. Il paraît, en effet, difficile, d’imposer au locataire des délais plus courts que ceux fixés par la loi du 6 juillet 1989.
Rappelons que le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Enfin, le locataire qui bénéficie d’un droit de préemption, pour lequel le délai n’était pas terminé au 12 mars 2020, voit le délai de réponse prorogé, à la fin de l’état d’urgence sanitaire. L’acte (la réponse du locataire) sera réputé avoir été fait à temps s’il est effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois. Sous réserve de l’interprétation souveraine des tribunaux.
Sources :
Articles 15 et 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période
Décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire
Document de la DACS :
http://www.justice.gouv.fr/art_pix/fiche_baux_habitation_conge_bailleur.pdf
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